Ja, aber nur mit Eintragung im „Register of Overseas Entities“
Deutsche Unternehmen, sowohl Kapitalgesellschaften (GmbH, AG, Stiftung, Verein usw.) als auch Personengesellschaften (KG, OHG, GBR), können selbstverständlich – auch nach Brexit – Immobilienvermögen in Großbritannien erwerben. Aus UK-Sicht sind solche ausländischen Investments sogar ausdrücklich erwünscht, siehe die offizielle Website GOV.UK: https://www.great.gov.uk/international/content/investment/sectors/real-estate/
Welche Gestaltung dabei wirtschaftlich am besten ist, hängt von vielen verschiedenen, insbesondere auch steuerlichen Faktoren ab.
Transparenz der Eigentumsverhältnisse durch Einführung des ROE 2022
Was deutsche Firmen beim Kauf von Immobilien in Großbritannien allerdings seit 2022 beachten müssen, ist das Register of Overseas Entities, kurz ROE. Die Vorschriften des ROE greifen seit dem 1. August 2022, mit in Kraft treten des Economic Crime (Transparency and Enforcement) Act 2022.
Ziele des ROE sind die Bekämpfung der globalen Wirtschaftskriminalität, insbesondere der Geldwäsche durch Immobilienerwerb, sowie die Schaffung einer größeren Transparenz über britisches Immobilieneigentum. Man will wissen, wer die tatsächlichen natürlichen Personen hinter Firmen oder (zum Teil weit verschachtelten) Unternehmenskonstrukten sind.
Das ROE verlangt, dass sich Overseas Entities, also juristische Personen mit Sitz außerhalb des UK, die eine britische Immobilie (property) oder Land (land) besitzen bzw. erwerben wollen, beim UK Companies House registrieren (lassen), auch wenn diese Unternehmen gar keinen Sitz in UK haben. Dabei müssen Angaben zum Immobilienvermögen in UK gemacht werden (wenn es sich um einen qualifying estate handelt) und die sogenannten persons with significant control (Personen mit erheblicher Kontrolle) müssen mit Namen und Adresse offengelegt werden.
Die Vorschriften sind im detail durchaus komplex und die Eintragung im UK Handelsregister muss jährlich überprüft und ausdrücklich bestätigt werden (update statement).
Wer muss sich registrieren?
Grundsätzlich müssen sich alle Overseas Entities eintragen lassen die ein Qualifying Estate besitzen.
· Der Begriff Overseas Entities umfasst dabei sämtliche juristische Personen, die dem Recht eines Landes oder Territoriums (Teilstaatsgebiet wie zum Beispiel die Territories in Australien) außerhalb des Vereinigten Königreichs unterliegen. Das heißt also, dass jegliche deutsche juristische Person (inklusive Körperschaften, Personengesellschaften, Stiftungen) den Voraussetzungen des ROE unterliegen.
· Ein Qualifying Estate ist definiert als ein Grundstück oder eine Immobilie im Vereinigten Königreich (das umfasst einerseits alle Freehold Eigentumsverhältnisse sowie Leaseholds mit einer Laufzeit von mehr als 7 Jahren, also faktisch alle Leaseholds).
Was muss im ROE registriert werden?
Das Register ist öffentlich und von jedermann auf der Companies House Webpage einzusehen. Die folgenden Informationen sind zu veröffentlichen:
· Informationen über das ausländische Unternehmen selbst: Name, Gründungsland, eingetragener Sitz und das öffentliche Register (falls vorhanden) sowie seine Registrierungsnummer;
· Informationen zu den persons with significant control des ausländischen Rechtsträgers. Sprich: Wer hat faktisch das Sagen im Unternehmen?
Dabei gilt die Annahme, dass eine Person, die mehr als 25 % der Anteile oder Stimmrechte des ausländischen Rechtsträgers hält, erheblichen Einfluss auf die Entscheidungsfindung im Unternehmen hat und somit eine Person mit signifikanter Kontrolle ist; und
· in bestimmten Fällen Informationen über alle leitenden Angestellten des ausländischen Unternehmens.
Die konkrete Anleitung findet sich hier: https://www.gov.uk/guidance/register-an-overseas-entity
Die im UK Companies House für jedermann ohne weiteres einsehbaren Angaben sind also nicht unerheblich. Nicht jedes deutsche Unternehmen will offenlegen, wer intern die Entscheidungen trifft, vor allem nicht deutsche Personengesellschaften.
Folgen einer Nichtregistrierung oder fehlenden jährlichen Bestätigung
Wer allerdings eine britische Immobilie erwerben will, hat keine Wahl als sich diesem UK Transparenzgesetz zu beugen. Eine fehlende oder mangelhafte Registrierung hat nämlich empfindliche Konsequenzen: Ohne Registereintrag gibt es keine Overseas Entity ID und ohne diese kann seit 1.8.2022 keine englische Immobilie mehr übertragen werden. Kein Eintrag, kein Kauf oder – wer seine Immobilie schon vor 2022 erworben hat – kein Verkauf. So einfach setzt man rechtliche Verpflichtungen effizient durch.
Zudem drohen erhebliche weitere Sanktionen: Bußgelder von bis zu 2.500 britischen Pfund pro Tag (!) sowie strafrechtliche Konsequenzen für die Akteure (Geschäftsführer bzw. Gesellschafter).
Deutsches Transparenzgesetz im Vergleich
Das ROE geht somit in den Details noch über die Anforderungen des deutschen Transparenzgesetzes (§ 20 Abs. 1 S. 2 GwG) hinaus.
Fazit zum Immobilienkauf in UK durch deutsche Unternehmen
Die gesetzlichen Anforderungen zur Transparenz steigen weiter, sowohl in Großbritannien wie auch innerhalb der EU. Zwar kritisieren viele, dass die echte organisierte Kriminalität weiterhin Wege finden wird, Geldwäsche zu verschleiern, diese gesetzliche Vorschriften in der Praxis also meist nur ohnehin gesetzestreue Bürger schikanieren, aber die Normen sind nun einmal existent und müssen eingehalten werden.
Mehr Informationen zum britischen Register of Overseas Entities finden Sie in dem offiziellen UK Government Technical guidance for registration and verification: https://assets.publishing.service.gov.uk/media/66a112bb0808eaf43b50d686/guidance-for-the-registration-of-overseas-entities-on-the-uk-register-of-overseas-entitiesa076e53de837abb0d8166a935a001dda6a1c19bb33a6cbf0ba329c399b840421.pdf
Den Economic Crime (Transparency and Enforcement) Act 2022 finden Sie hier: https://www.legislation.gov.uk/ukpga/2022/10/contents/enacted
Weitere Informationen zum Immobilienrecht in Großbritannien
- Immobilienrecht in UK: https://www.cross-channel-lawyers.de/?s=Immobilien
