Englisches Recht erlaubt Immobilieneigentum erst ab 18 Jahren
Minderjährige können in England und Wales nicht als Eigentümer (owners, proprietors) eines Hauses, Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ins Grundbuch (Land Register) eingetragen werden (in Schottland dagegen schon). Das gilt für Freehold ebenso wie für Leasehold Property und steht in diesem mehr als 100 Jahre alten Gesetz: Section 1(6) of the Law of Property Act 1925 mit dem - etwas schwer verständlich - Wortlaut:
"A legal estate is not capable of subsisting or of being created in an undivided share in land or of being held by an infant."
"Infant" klingt nach Kleinkind, gemeint war damals aber Minderjähriger.
Ein Erwachsener muss die Immobilie treuhänderisch verwalten
Will jemand einem Minderjährigen eine Immobilie in England und Wales schenken oder vererben, dann geht das aus Sicht des englischen Rechts bis zu dessen 18. Geburtstag nur über den Umweg einer Treuhandschaft (equitable trust).
Versucht jemand, einen Minderjährigen ins englische Grundbuch eintragen zu lassen, wird das nach Schedule 1 of the Trusts of Land and Appointment of Trustees Act 1996 (TOLATA) automatisch uminterpretiert und löst ein "trust of land" Verhältnis aus, wonach ein Erwachsener das Grundstück treuhänderisch hält (und notfalls haftet).
Wenn das minderjährige Kind in England von deutschen Verwandten deutsche Immobilie erbt
Noch komplizierter wird es, wenn die Immobilie zwar außerhalb von England liegt (zum Beispiel in Deutschland), das Kind aber seinen gewöhnlichen Aufenthalt in England hat. Dann gilt nämlich englisches Familienrecht. Wollen die Eltern des Kindes dann die deutsche Immobilie, die aus Sicht des deutschen Rechts dem Minderjährigen gehört, verkaufen oder belasten (etwa für dringende Renovierungsarbeiten, Dachreparaturen etc.), dann benötigen die Eltern dafür aus Sicht des deutschen Rechts die Zustimmung des Gerichts. Also des englischen (!) Gerichts, weil das Kind ja dort seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat. In England ist eine solche gerichtliche Genehmigung aber nicht vorgesehen, weil es diesen Fall gar nicht gibt.
Der Fall ist gar nicht so selten, dass also ein in UK lebendes Kind von seinen deutschen Großeltern oder sonstigen Verwandten ein Haus oder eine Wohnung in Deutschlanbd erbt, etwa weil die deutschen Verwandten nicht wissen, dass das in England Probleme auslösen kann. Wollen die Eltern des Minderjährigen die deutsche Immobilie dann (im namen des Kindes) verkaufen, stellt sich das oben beschriebene praktische Problem.
Section 3 des Children Act 1989 enthält keine ausdrückliche Ermächtigung an die Sorgeberechtigten, am Verkauf oder der Belastung eines dem Minderjährigen gehörenden Immobilie mitzuwirken, das Kind also diesbezüglich zu vertreten. Denn nach englischem Recht kommt das nicht vor.
Die Eltern finden sich dann oft in einem kafkaesken Alptraum von Zuständigkeitsstreitigkeiten und unterschiedlichen Rechtsauffassungen wieder. Der Fall Shanavazi, Re [2021] EWHC 1832 (Ch) (07 July 2021) behandelte eine solche deutsch-englische Erbschaftskonstellation mit einem minderjährigen Erben. Das Urteil erging allerdings noch zu Zeiten, als das Vereinigte Königreich EU-Mitglied war. Der Brexit hat alles noch komplizierter gemacht.
Daher das Fazit: Wer eine Immobilie (egal wo belegen) an einen in England wohnhaften Minderjährigen übertragen oder vererben will, muss eine brauchbare Treuhandregelung treffen.
