Die Eintragung der Erben im englischen Grundbuch ist aufwendig und teuer
Vergleich zur Rechtslage in Deutschland
Wer in Deutschland eine Immobilie erbt, wird relativ unproblematisch als neuer Eigentümer in das deutsche Grundbuch eingetragen. Existiert ein notarielles Testament, dann muss der Erbe so gut wie gar nichts tun, höchstens auf dem Standardfragebogen des deutschen Nachlassgerichts bei der Frage "Stellen Sie Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs?" ein Kreuzchen bei "Ja" machen .
Existiert nur ein handschriftliches oder gar kein Testament (gesetzliche Erbfolge), dann muss der Erbe (oder die Erbengemeinschaft) zwar einen deutschen Erbschein beantragen. Ist dieser aber erst einmal erteilt, erfolgt die Berichtigung des deutschen Grundbuchs wiederum völlig unproblematisch und - wenn man sich nicht zu viel Zeit lässt - sogar ohne zusätzliche Kosten. Beantragt man die Eintragung der Erben als neue Grundstückseigentümer nämlich innerhalb von zwei Jahren, berechnet das deutsche Grundbuchamt keine Gebühren für die Berichtigung des Grundbuchs.
Ganz anders dagegen bei Immobilien in England und Wales, die vererbt werden.
Berichtigung des UK Land Registry (Grundbuchs)
In England und Wales (Schottland und Nordirland haben ein separates Grundbuchsystem) ist die Situation deutlich komplizierter. Das liegt erstens daran, dass es im Common Law keine "Erben" im deutschen Sinn gibt. Stattdessen muss der Nachlass in einer Common Law Rechtsordnung immer zuerst von einem Nachlassabwickler (personal representative, executor, administrator) in Besitz genommen, mehrere Monate oder Jahre verwaltet bzw. liquidiert, und erst ganz am Ende der "estate administration period" an die Begünstigten (laut Testament oder gesetzlicher Erbfolge) verteilt werden. Anders als in Deutschland rücken also die Erben nicht automatisch als Eigentümer nach, sondern der "personal representative" muss die UK Immobilie aktiv aus dem Nachlass an den oder die Begünstige(n) übertragen und danach die Aktualisierung beim englischen Grundbuchamt (HM Land Registry) beantragen.
Zweitens ist es nach englischem Erbrecht gar nicht selbstverständlich, dass die Immobilie als solche auf einen (oder mehrere) Erben übergeht. Der "personal representative" (wir würden in Deutschland sagen Testamentsvollstrecker bzw. Nachlassverwalter) wird nämlich in den meisten Fällen den Plan haben, die UK Nachlassimmobilie zu liquidieren, also auf dem freien Markt zu veräußern. Das macht sein Leben nämlich deutlich einfacher im Vergleich zur Sach-Übertragung an die Begünstigten, insbesondere wenn es mehrere Begünstigte gibt, die sich über den Wert der Immobilie uneinig sind. Da englische "executors / administrators" in aller Regel einen eiten Ermessenspielraum haben, kann es daher gut sein, dass die geerbte Immobilie verkauft wird, auch wenn man das als Erbe gar nicht will. In vielen englischen Testamenten steht auch ausdrücklich, dass der "executor" die Immobilie(n) verkaufen soll. Das ist dann zwar nicht in Stein gemeißelt, aber der Begünstigte, der den Verkauf verhindern will, muss sehr nett zum Executor sein und - bei mehreren Begünstigten - die anderen Beneficiaries üppig abfinden können. Sonst wird einfach trotzdem verkauft.
Drittens verkompliziert das englische Immobilienrecht selbst die Situation, selbst wenn der "executor / administrator" bereit ist, die Nachlassimmobilie nicht zu liquidieren, sondern auf den oder die Erben zu überschreiben. Die wenigsten Erben in England sind nämlich "Volleigentümer" (freehold proprietors), sondern meist nur "leaseholder", also - nach deutschem Verständnis - Erbpachtberechtigte. Um dieses "leasehold" Eigentum im englischen Grundbuch umschreiben zu können, ist daher oft auch die Mitwirkung des "eigentlichen Eigentümers" (freeholder) oder des von diesem beauftragten Immobilienverwaltungsgesellschaft (property manager) nötig.
Besonders mühsam wird es, wenn (wie oft) eine Eigentümergemeinschaft oder eine Wohnungseigentümergesellschaft besteht, weil dann eine Reihe weiterer Personen mitwirken müssen.
Antragsformular zur Berichtigung des englischen Grundbuchs
Um das englische Grundbuch zu aktualisieren, also die neuen Eigentümer eingetragen zu bekommen, muss jemand (der Antragsberechtigte) das Formular "Change the register (AP1)" ausfüllen, untereichnen, die Gebühren zahlen (das ist praktisch gar nicht so einfach, weil von Deutschland aus nur per Pfund-Scheck möglich) und beim HM Land Registry einreichen. Hier das Deckblatt des Grundbuchformulars:
Wer nun meint, ein Formular auszufüllen kann ja so schwer nicht sein, der sollte das 7-seitige AP1 Antragsformaular einfach mal durchscrollen und sich dann überlegen, ob er das alles wirklich versteht und sich zutraut.Selbst ich beauftrage damit in aller Regel auch nach 25 Jahren Anwaltstätigkeit in deutsch-englischen Rechtsfällen noch einen auf Immobilienrecht spezialisierten englischen Fachanwalt (conveyancing solicitor).
Mitwirkung dritter Personen und Organisationen
Wie oben bereits erwähnt, muss man vor der Einreichung des Grundbuchantrags auch noch zahlreiche Bestätigungen und Zertifikate dritter Personen einholen. Darunter:
- Notice of Transfer
- Deed of Covenant
- Licence to Assign
- Share Certificate (bei Eigentümergemeinschaften oder Baugenossenschaften)
Diese Bestätigungen und Zertifikate kosten natürlich jeweils Gebühren und können Wochen bzw. Monate auf sich warten lassen.
Wer also eine Immobilie in UK geerbt hat, muss sich darauf einstellen, dass es ein bis zwei Jahre dauert, bis er als neuer Eigentümer im englischen Grundbuch steht.
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