Eintragung eines Grundstücks ins englische Grundbuch wenn die Original Title Deed unauffindbar verschollen verloren ist

Erstaunlich viele Grundstücke in Großbritannien stehen (immer noch) nicht im Land Register

Spezialfall der verschollenen Eigentumsurkunde (Title Deed)

Erst seit 1990 besteht in England & Wales die gesetzliche Pflicht, sein Grundstück offiziell im Grundbuch (Land Register) des königlichen Grundbuchamts (HM Land Registry) eintragen zu lassen. Und auch diese Pflicht besteht nur bei bestimmten konkreten Anlässen (triggering events), vor allem natürlich dem Verkauf der Immobilie.

Wurde also ein bestimmtes Grundstück seit 1990 nicht verkauft, dann ist diese Parzelle nicht im Land Register erfasst. Das betrifft übrigens nicht nur abgelegene Landhäuser in der Provinz. Auch in Großstädten wie London, Manchester oder Birmingham hatte ich schon etliche Fälle, bei denen mitten in einer urbanen Wohngegend ein einzelnes Haus nicht im Land Register erfasst war. Es kommt eben immer auf die jeweiligen Eigentümer an und ob die einen Grund hatten, den Eintragungsantrag zu stellen (kostet ja Gebühren).

Den Nachweis des Eigentums an "unregistered property" führt man in England und Wales dann, wie die 1.000 Jahre vorher, per Title Deed, also einer Eigentumsurkunde in ziemlich sperrigem Papierformat (in etwa DinA3 Größe, aber halt mit anderen Seitenlängen). Mehr dazu hier:

Zur Geschichte des englischen Grundbuchs hier
Zu Title Deeds
Online-Portal des englischen Grundbuchamts (Land Registry)

Erbschaft mit nicht-registrierter Immobilie in England

Wer ein solches unregistriertes Grundstück (unregistered property) erbt, muss sich schleunigst auf die Suche nach der Original Title Deed machen und sollte die Parzelle auch rasch offiziell eintragen lassen, selbst wenn die Nachlassimmobilie nicht verkauft wird (dann ist es ohnehin zwingend vorgeschrieben), sondern in der Familie gehalten wird.

Liegt die Eigentumsurkunde im Original vor, kann man die Erstregistrierung in einem Aufwasch mit der Umschreibung auf die Erben beantragen. Der Erbe kann dabei auch ein Trust sein, was in UK gar nicht so selten vorkommt. Erstens weil es Steuervorteile haben kann. Zweitens weil Minderjährige nach englischem Recht keine Immobilieneigentümer sein dürfen. Das steht im Law of Property Act 1925 und hat den Grund, dass Minderjährige vor Haftung geschützt sein sollen (sie können aber natürlich trotzdem wirtschaftlich Berechtigte sein, daher eben eine Treuhandkonstruktion).

Was tun, wenn die Eigentumsurkunde (Title Deed) verschollen ist?

Unerfreulich, mühselig und teuer wird es, wenn man die Title Deed nicht mehr finden kann, also keinen Beweis für die Eigentümerstellung des Verstorbenen hat. Noch unerfreulicher, wenn man noch nicht einmal mehr eine Kopie der Title Deed auftreiben kann (etwa bei früheren Eigentümern Anwaltskanzleien, Architekten etc.).

Dann muss man die Eigentümerstellung indirekt über Indizien nachweisen. Etwa durch den nachweis, wer Grundsteuer bezahlt hat oder wer in der Immobilie gewohnt hat oder wer (bei vermieteten Immobilien) die Mieteinnahmen kassiert hat.

So ein indirekter Beweis (reconstruction of title) ist zwar möglich, dauert aber viele Monate, weil das Land Registry die Indizien aufwendig prüft. Und die absolute Katastrophe tritt ein, wenn sich mehrere Personen um das Eigentum am Grundstück streiten. Oder um den exakten Grenzverlauf zwischen zwei Parzellen. Oder darüber, ob das nicht registrierte Grundstück mit Wegerechten oder sonstigen Dienstbarkeiten belastet ist. In einer solchen Situation kann es passieren, dass die Eigentumssituation auf Jahrzehnte ungeklärt bleibt.

Grundbucheintrag per "Reconstruction of Title"

Doch auch in den weniger dramatischen Fällen, in denen zwar die Title Deed unauffindbar war, das Eigentum am Grundstück unter den Verwandten bzw. Erben aber unstreitig ist und das englische Land Registry durch Indizien (wenn auch mühsam) zur ersten Erfassung der Parzelle im Land Register überzeugt werden konnte, gibt es trotzdem einen gravierenden Nachteil.

Bei diesen Ersteintragungen ohne Title Deed (genannt "reconstruction of title", also Rekonstruktion der Eigentumsverhältnisse) besteht ja das Restrisiko, dass irgendwo noch eine Original-Eigentumsurkunde herumgeistert, die später auftaucht und Belastungen enthält. Deutsche Juristen würden von "dinglich gesicherten Rechten" sprechen. Etwa Grundschulden oder Hypotheken, Wegerechte, Nutzungsrechte usw.

Bei Ersteintragungen im Grundbuch ohne Vorlage einer Original Title Deed (reconstruction of title) fügt der englische Registerrichter daher im Kapitel "C" unter "Charges Register" (charges bedeutet hier Belastungen des Grundstücks) folgenden Hinweis ein:

Charges Register: The deeds and documents of title having been lost the land is subject to such restrictive covenants as may have been imposed thereon before [Datum der Erstregistrierung im englischen Grundbuch] and are still subsisting and capable of being enforced.

Dieser ausdrückliche Hinweis im Grundbucheintrag auf die verschollenen "deeds and documents" macht potentielle Käufer natürlich nervös. Diese verlangen dann wegen des Restrisikos entweder einen erheblichen Kaufpreisabschlag oder vereinbaren eine Schadensersatzklausel für den Fall, dass der wahre Eigentümer oder ein dinglich gesicherter Gläubiger auftaucht.

Das ist - wirtschaftlich betrachtet - das eigentliche Problem der verlorenen Title Deed. Manche Erben behalten die geerbte Immobilie deshalb zähneknirschend weitere Jahre oder gar Jahrzehnte in der Familie, ob wohl sie das Grundstück eigentlich lieber verkaufen würden. Denn nach zehn, 20 oder 50 Jahren kann man dann irgendwann sagen: "Jetzt hat sich so lange keiner gemeldet, das Risiko ist nur mehr theoretisch, deshalb akzeptieren wir keinen Risikoabschlag mehr vom Kaufpreis."

Weitere Infos zu Grundstücksrecht und Immobilienkauf in England

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Ersteintragung einer Grundstücksparzelle im englischen Grundbuch