Wann und wozu benötigen Sie in UK ein offizielles Gutachten eines englischen Immobiliensachverständigen?
Falls Sie planen, in England ein Haus bzw. eine Wohnung zu kaufen oder zu verkaufen, möchten Sie vorab natürlich eine möglichst realistische Einschätzung des Wertes dieser Immobilie. Dazu können Sie entweder einen erfahrenen Makler fragen oder die Adresse des Objekts in eines der in Großbritannien intensiv genutzten Bewertungsportale wie www.rightmove.co.uk oder www.zoopla.co.uk eingeben.
In UK ist der Immobilienmarkt extrem transparent, da - anders als in Deutschland - der Inhalt des englischen Grundbuches (Land Registry) für jeden offen zugänglich ist, man also die Kaufpreise aller Wohnungen und Häuser einsehen kann. Ohne den Nachweis eines berechtigten Interesses. Neben dem Kaufpreis für die englische Immobilie übrigens auch die Klarnahmen aller am Kauf Beteiligten. Deutsche Datenschützer bekommen da Schnappatmung. Der Umgang mit solchen Daten ist in UK aber eben traditionell völlig anders. Käufer einer britischen Immobilie sollten also wissen, dass ihre persönlichen Daten, der vereinbarte Immobilienkaufpreis, eine etwaige Grundschuld (mortgage) und die genauen Grundstücksgrenzen für jedermann offen im Internet einsehbar im englischen Grundbuch veröffentlicht werden. Hier die offizielle Such-Plattform des englischen Grundbuchamts (Land Registry): https://search-property-information.service.gov.uk/
Für Kaufinteressenten in Großbritannien hat diese Datentransparenz aber den Vorteil einer guten Vergleichbarkeit der Immobilienwerte. Die genannten Makler- und Immobilien-Bewertungsportale rufen diese UK-Grundbuchdaten (Immobilienverkaufspreis, Baujahr, Grundstücksgröße etc.) nämlich automatisiert ab und pflegen diese nach Postleitzahlen in ihre Online-Portale ein. Die Immobilienportale in England bieten somit einen sehr genauen Überblick über die in den letzten Monaten tatsächlich gezahlten Haus- und Wohnungspreise in einem Stadtteil, ja sogar in einer bestimmten Straße. Für eine erste grobe Einschätzung reichen also diese Websites.
Verbindliche Immobiliengutachten durch offizielle "RICS" Sachverständige in England
Für manche Zwecke benötigt man aber eine genauere bzw. eine offiziell belastbare, verbindliche Bewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen, in England genannt: chartered surveyors.
Etwa bei einer Erbschaft in England, um das englische Finanzamt vom Wert der Immobilie am Todestag zu überzeugen, wenn der Erbe die englische Immobilie behalten möchte (also kein Verkehrswertnachweis durch den tatsächlichen Verkaufspreis vorliegt). Details zur Immobilienbewertung im Erbfall hier: www.englischesrecht.de/blog/wie-bewertet-das-englische-finanzamt-immobilien-im-erbfall
Auch im Kontext der britischen Capital Gains Tax (wörtlich übersetzt "Kapitalwertzuwachssteuer", ähnlich der deutschen Immobilienspekulationssteuer, in den Details aber anders ausgestaltet) ist es oft nützlich, ein offizielles Wertgutachten eines englischen Immobiliensachverständigen (chartered surveyor) einzuholen, um die Werte bei Anschaffung und Verkauf verbindlich festzuzurren. Ansonsten muss ein Immobilieneigentümer, der die Immobilie vielleicht von seinen Eltern geschenkt erhielt, ggf. Jahre oder Jahrzehnte später (beim Verkauf der Immobilie) mit dem englischen Finanzamt darüber streiten, wie hoch der damalige Anschaffungswert war.
Aber auch beim Kauf eines Hauses oder ein Wohnung in England kann es sich - trotz der Wertportale im Internet - lohnen, zusätzlich ein offizielles Gutachten erstellen zu lassen. Insbesondere bei historischen, ggf. sogar unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden oder anderen "ungewöhnlichen" Immobilien.
Unterschied zwischen "valuation" und "survey"
Immobiliengutachten in England werden in der Praxis unterschieden in "survey", also die Begutachtung des baulichen Zustands einer Immobilie ("the condition of a property"), und "valuation", also einer bloßen Ermittlung des Marktwerts (Verkehrswert), der primär auf den Kriterien Lage und Baujahr basiert, wobei der Wert der konkreten Immobilie natürlich auch vom Bauzustand abhängt.
Ein "survey" ist also ein schriftliches Gutachten eines englischen Bausachverständigen (meist ein Architekt oder Bauingenieur), das etwaige Mängel oder Bauschäden dokumentiert. Besonders wichtig sind surveys, wenn jemand eine britische Immobilie mit erheblichem Investitionsstau kaufen möchte, um dieses Haus dann selbst zu renovieren (in England bezeichnet als "purchase of a fixer-upper"). Auf Grundlage des Gutachtens können die Parteien dann sowohl den konkreten Kaufpreis als auch den Umfang der Mängelgewährleistung des Verkäufers im Kaufvertrag (sale deed) festlegen.
Wie findet man in England einen geeigneten Immobiliengutachter oder Bausachverständigen?
Die öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen sind in Großbritannien organisiert im "Royal Institute of Chartered Surveyors", abgekürzt "RICS". In der Praxis spricht man in UK daher auch von einem "RICS survey" oder einer "RICS valuation", wenn man ein offizielles Gutachten meint, im Unterschied zu einer bloßen unverbindlichen Einschätzung eines Maklers (estate agent valuation). Wobei das Gutachten natürlich nicht die RICS erstellt, sondern ein RICS zertifizierter Sachverständiger.
Auf der Website der Berufskammer www.rics.org/about-rics finden sich zahlreiche nützliche Informationen über die konkreten Aufgaben der Immobiliensachverständigen in England, deren Vorgehensweisen und der Baustandards in UK. In der Rubrik "Find a Member" kann man die riesige Mitgliedsdatenbank nach Qualifikation, Spezialisierung und Ort durchsuchen, um den geeigneten Gutachter zu finden.
