Hausverkäufer in England müssen 18-seitigen Fragebogen mit detaillierten Angaben zur Immobilie ausfüllen
Im englischen Vertragsrecht gilt zunächst einmal des Prinzip "caveat emptor", auf Englisch "let the buyer beware". Es liegt also in der Verantwortung des Käufers, sich den Kaufgegenstand genau anzusehen und sich davon zu überzeugen, dass dieser seinen Vorstellungen und Anforderungen entspricht.
Ein Verkäufer muss also - eigentlich - nicht von sich aus proaktiv alle möglichen Mängel und nachteiligen Eigenschaften offen legen. Allerdings gibt es von dieser Grundregel im englischen Recht Ausnahmen, insbesondere die "doctrine of concealment", also das Verbot, wesentliche negative Umstände arglistig zu verschweigen (im Detail kann es da kompliziert werden).
Aber der allgemeine Grundsatz, dass die Verantwortung für die Untersuchung des Kaufobjekts beim Käufer liegt, gilt auch für Immobilien, also Häuser und Eigentumswohnungen in England (a buyer must reasonably examine a property before making a purchase).
Klingt also erst einmal gut für den Verkäufer: Tür ausperren, Kaufinteressenten besichtigen lassen, ein paar Fragen beantworten, fertig! Oder?
In der Praxis der Immobilienverkäufe sichern sich Käufer durch Checklisten und Fragebögen ab
Nein, im echten Leben läuft es genau anders herum. Denn bevor in England der Immobilienkaufvertrag unterzeichnet wird, der meist nur aus einer einzigen Seite besteht, wälzen die Anwälte des Kaufinteressenten (property lawyers oder auch conveyancing solicitors) das Thema ganz einfach dadurch auf den Verkäufer ab, indem sie ihm bzw. dessen Anwälten ellenlange Fragenkataloge zum Zustand der Immobilie zuschicken, die der Verkäufer ausfüllen und unterzeichnen soll. Dieses "Property Information" Formular kommt dann als Anlage zum Kaufvertrag.
Das am häufigsten genutzte Formular ist die "TA6 - Seller's Property Information Form" das die English Law Society zur Verfügung stellt. Hier zum Download in der Stand heute (Februar 2026) gerade noch geltenden Fassung.
Ab März 2026 gilt dann die neue Version, siehe hier die offizielle Website der The English Law Society.
Wer durch das PDF scrollt, stellt fest: Die Fragen gehen über 18 Seiten extrem ins Detail.
Abgefragt werden behördliche Genehmigungen, Bauzustand, Flächenmaße, Abstandsflächen, Baumängel, Hausgeld, Instandhaltungsrücklagen bei WEGs (die sog. "sinking funds") sowie Steuerrückstände, aber auch eher überraschende Themen wie Nachbarstreitigkeiten oder wann die letzte Überschwemmung (flooding) war. Der Verkäufer hat also einiges zu tun, wenn dieser Fragebogen auf dem Tisch liegt.
Verkauf von geerbten Immobilien in England
Nun betreuen wir jedes Jahr dutzende Fälle, in denen deutsche Angehörige das Haus oder die Wohnung eines in England lebenden Verwandten erben. Diese Immobilie soll dann meist verkauft werden, wobei sich das praktische Problem stellt, dass die deutschen Erben zu den meisten Fragen in TA6-Formular keinen blassen Schimmer haben. Wenn der Erblasser schlecht organisiert war, finden sie meist auch keine Baupläne, Genehmigungen etc. Sie können dann bei vielen Ziffern also nur "not known" eintragen, was natürlich zu einem erheblichen Risikoabschlag vom Kaufpreis führt. Oder die Erben müssen ein teures Sachverständigengutachten in Auftrag geben.
Im Ergebnis wird also aus dem (theoretischen) Rechtsgrundsatz "buyer beware" in der Praxis der Grundsatz "seller disclose".
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