Ende der Festlaufzeitmietverträge: Wohnungsmieter in England erhalten ab 2026 deutlich mehr Rechte gegenüber ihren Landlords
Über viele Jahrzehnte war der Standard-Wohnungsmietvertrag in England das sogenannte "Assured Shorthold Tenancy Agreement" (ASTA), auch genannt "Assured Shorthold Tenancies" (ASTs), basierend auf dem "Housing Act 1988 for England". Hier stand das Interesse des Vermieters im Vordergrund, ohne großen (juristischen) Aufwand seine Wohnung wieder "frei" zu bekommen.
Der Regelfall war somit, im Unterschied zum Wohnraummietrecht in Deutschland, dass ein Mieter seine Wohnung oder sein Haus immer nur für einen bestimmten Zeitraum sicher hatte, meist einen "fixed terms" von 12 oder 24 Monaten. Nach Ablauf dieser Festlaufzeit konnten die Parteien den Mietvertrag natürlich aktiv verlängern, also durch ein weiteres zeitlich befristetes "Assured Shorthold Tenancy Agreement" ersetzen. Der Vermieter musste dies aber nicht tun. Mieter in England hatten keinen Anspruch auf Vertragsverlängerung und somit keine Sicherheit, dass ihr Vermieter (Landlord) das Mietverhältnis nach Ablauf des fixed term einfach grundlos beendete.
Mietrechtsreform durch "Renter's Rights Bill"
Diese Unsicherheit für Mieter von Wohnungsmietraum soll nun eine große Reform des britischen Mietrechts beseitigen. Schon der Titel des Gesetzes bringt klar zum Ausdruck, worum es geht: "Renter's Rights Bill". Die Rechte von Mietern sollen gestärkt werden. Dabei ist die Umstellung von "Festlaufzeit-Mietverträgen" (shorthold tenancy) auf unbefristete Mietverträge (periodic tenancy) nur eine von mehreren Paradigmenwechseln im englischen Mietrecht. Ähnlich wie in Deutschland brauchen Vermieter in England künftig einen objektiven Grund, um einen Wohnungsmietvertrag zu kündigen, etwa Eigenbedarf oder den geplanten Verkauf. Die sogenannten "Section 21 no-fault evictions" werden abgeschafft, um Mietern mehr Planungssicherheit zu verschaffen. Vermieter werden zudem verpflichtet, vermietete Wohnungen in einen passablen Zustand zu bringen bzw. diesen zu erhalten, sog. "Decent Homes Standard". Für Beschwerden von Mietern wird ein Ombudsman eingerichtet.
Die Details sind kompliziert und das Gesetz ist umfangreich. Eine gute Zusammenfassung der Eckpunkte (zum Beispiel Gründe für eine Kündigung sowie die jeweiligen Kündigungsfristen) findet sich auf der offiziellen Regierungswebsite GOV. UK hier:
Dort wird im Einleitungsabsatz auch der Sinn und Zweck der Mietrechtsreform klar zusammengefasst:
"The bill will improve the current system for both the 11 million private renters and 2.3 million landlords in England. It will give renters much greater security and stability so they can stay in their homes for longer, build lives in their communities, and avoid the risk of homelessness."
Wann tritt das neue Mietrecht in England in Kraft?
Das Gesetz wird voraussichtlich Ende 2025 oder Anfang 2026 in Kraft treten. Die Änderungen werden dabei gestaffelt umgesetzt, für manche Aspekte gelten Übergangsfristen.
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Rechtsanwalt Bernhard Schmeilzl ist seit 25 Jahren auf deutsch-englische Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf internationale Erbfälle und Zivilprozesse. Zum Thema Abwicklung von Erbfällen in England siehe auch die Website "Erbschaft in England" mit einer detaillierten Checkliste zum Nachlassverfahren und zur Erbschaftsteuer in England.
