Wer in England Haus oder Eigentumswohnung kauft, sollte die üblichen "Searches" durchführen lassen
Ein Immobilienkauf in Großbritannien läuft völlig anders ab, als man das in Deutschland gewohnt ist. Einen Notar, der den Grundstückskauf koordiniert, die Unterlagen vorbereitet, die Parteien neutral berät, den Kaufvertrag beurkundet und mit dem Grundbuchamt korrespondiert, gibt es in England nicht. Dort wird der Immobilienkauf von den englischen Rechtsanwälten (solicitors) der beiden Parteien vorbereitet und abgewickelt.
Schon bei der Auswahl "seines" Anwalts (conveyancing solicitor) kann man viel falsch machen, denn man findet auf dem englischen Rechtsberatungsmarkt einerseits moderne, gut organisierte und schnell arbeitende Immobilienanwälte, andererseits aber auch noch viele altmodische Umstandskramer, die an Figuren aus einem Charles Dickens-Roman erinnern. Und, besonders riskant, es existieren in Großbritannien sogar nichtanwaltliche "conveyancer", also Berater und Parteivertreter für Immobilientransaktionen ohne Anwaltszulassung! Von diesen sollte man schon deshalb die Finger lassen, weil sie im Ernstfall eine viel schlechtere Haftpflichtversicherung haben als echte englische Anwälte. Mehr zum sehr liberalen englischen Rechtsdienstleistungsmarkt hier.
Checklisten, Online-Register, Web-Dienstleister
Modernität und Technikverständnis ist für Immobilienanwälte in England vor allem deshalb wichtig, weil diese Anwälte bei einem Grundstückskauf zahlreiche ausführliche Checklisten, Fragebögen, Registerauskünfte usw. hin und her schicken, bearbeiten und unterzeichnen (lassen) müssen. Erwischt man einen altmodischen Anwalt, der das alles noch händisch ausfüllt, dem zertifiziert bearbeitbare PDF-Dokumente fremd sind und der alles per normaler Post verschickt, dauert der Immobilienkauf mehrere Wochen länger als nötig.
Wozu eine "property search" und brauche ich die unbedingt?
Ein sorgfältiger englischer Immobilienanwalt wird, wenn er den Käufer vertritt, diesem empfehlen, die üblichen Recherchen (property searches) durchführen zu lassen, auch "conveyancing searches" oder "property due diligence" genannt. Damit ist gemeint, das Grundstück (Haus, Eigentumswohnung) auf rechtliche und tatsächliche Risiken hin abzuklopfen. Konkret umfasst eine ausführliche Risiko-Recherche meist die Bereiche:
- "Local authority searches", also die Abfrage bei der Kommune und der dortigen Baubehörde, ob / welche Straßenbau-, Eisenbahn- oder U-Bahn-Trassen geplant sind, ob auf dem oder um das Grundstück herum Umweltverschmutzungsprobleme bekannt sind (Boden, Gewässer), ob Naturschutzauflagen bestehen (z.B. Baumfällverbote, tree preservation orders) oder ob solche Maßnahmen geplant sind etc.
- "Environmental searches": besteht in der Gegend ein Risiko für Hochwasser bzw. Grundwasser-Überschwemmung (flooding risk), Erdrutsche (landslides), befinden sich Gasleitungen oder frühere Müllhalden (landfills) in der Umgebung;
- "Land Registry search": natürlich wird auch ein aktueller Auszug aus dem englischen Grundbuch eingeholt und der Anwalt des Käufers prüft anhand des "title register" und des "title plan" wer welche Eigentums- und Nutzungsrechte besitzt und wo genau die Grundstücksgrenzen verlaufen. All dies ist in England erheblich komplizierter als in Deutschland, erstens weil das englische Immobilienrecht zwischen Leasehold und Freehold unterscheidet (Details dazu hier) und zweitens weil etliche Grundstücke in Großbritannien bis heute immer noch nicht im offiziellen englischen Grundbuch registriert sind (Details hier).
Braucht der Käufer ein Bankdarlehen für den Kauf der Immobilie in England, muss er zwingend einen solchen ausführlichen "property search report" vorlegen, sonst schüttet die Bank den Kredit nicht aus. Aber auch Cash Buyer, also Käufer ohne Finanzierungskredit, sollten auf diese property search nur im Ausnahmefall verzichten, etwa wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt, von der man sicher weiß, dass viele andere Käufer vorher bereits eine Suche durchgeführt haben.
Im englischen Recht gilt ja bekanntlich der Grundsatz "caveat emptor" (buyer beware), also das Prinzip, dass der Käufer sich proaktiv davon überzeugen muss, ob die Kaufsache, hier die Immobilie, seinen Anforderungen und Wünschen entspricht. Zu dieser Käufersorgfalt gehört, dem Verkäufer einen ausführlichen Fragenkatalog zum Grundstück zu schicken, den der Verkäufer nach bestem Wissen und Gewissen beantworten muss. Aber eben auch, die rechtlichen (Bauplanungsrecht, Städtebaurecht, Umweltrecht) und tatsächlichen Umstände möglichst genau zu erforschen.
Dienstleister für die property search
Englische Immobilienanwälte führen diese property search meist nicht selbst durch (mit Ausnahme der Grundbuchrecherche "land registry search"), sondern beauftragen für diesen Risiko-Check, also die Anfragen an englische Behörden und Kommunen, einen der zahlreichen Dienstleister in Großbritannien, zum Beispiel (Liste ist nicht abschließend):
Weitere Informationen zum Immobilienrecht und Wohnungskauf in England
- Immobilienkauf in England: Grafische Übersicht und Checkliste
- Ist Immobilienkauf in England ein gutes Investment?
- Immobilienkauf in England: Was ist Leasehold?
- Online-Portal des englischen Grundbuchamts (Land Registry)
- Nie eine UK-Immobilie als "shared ownership home" kaufen
- Wie vererbt man Immobilie im Ausland ohne Erbschein? Joint Tenants!
Beitragsfoto: Lisensiert von iStock 1152256307
