Englisches Recht schützt Mieter vor Verlust oder unfairem Einbehalt der Mietkaution
Kautionen von privaten Wohnraummietern (tenant's deposits) sind in England und Wales seit 2007 streng reguliert. Es gelten Obergrenzen (Details hier) und Vermieter sind verpflichtet, erhaltene Mietkautionen in ein offizielles, staatlich zugelassenes Kautions-Hinterlegungsprogramm einzubringen. Die englische Bezeichnung ist nicht weniger sperrig: "government-backed tenancy deposit protection (TDP) scheme". Mehr dazu auf der offiziellen GOV.UK Website hier.
Es gibt drei solche offiziellen Mietkautionsschutzprogramme, die ein Vermieter von Wohnimmobilien nutzen kann:
Abgrenzung normale Abnutzung (wear and tear) von Beschädigung (damage)
Wie in deutschen Wohnraummietverhältnissen auch, streiten Vermieter und Mieter beim Auszug häufig um diese Frage. Die oben verlinkten Websites geben zahlreiche Einzelbeispiele, wie man den normalen Effekt des Zahns der Zeit von echter Beschädigung oder übermäßiger Benutzung abgrenzt. Hier auch ein PDF-Download mit Details zu "wear and tear" im englischen Mietrecht:
Besonders wichtig ist hierbei natürlich, dass der Zustand der Wohnung oder Hauses sowohl bei Einzug wie bei Auszug genau dokumentiert wird, um die (übermäßige) Veränderung oder Beschädigung im Streitfall auch beweisen zu können. Englische Hausverwaltungen, Makler und/oder die Eigentümer selbst erstellen in Großbritannien hierzu meist extrem detaillierte Protokolle ("Check In" bzw. "Check Out Inspections" sowie "Inventory Reports"). Ich habe schon 90-seitige Protokolle mit zwei bis sechs Fotos pro Seite auf meinem Schreibtisch gehabt.
Streitschlichtung meist durch ADR / Adjudication
Ist der Eigentümer der englischen Wohnimmobilie der Auffassung, dass echte Beschädigungen vorliegen oder Mietinventar verschwunden ist, und behält er daher die Mietkaution (tenant's deposit) ganz oder teilweise ein, nutzen Mieter und Vermieter in England meist die Möglichkeit der "Adjudication", ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren, das erheblich schneller und billiger ist als es staatliche Gerichte in England sind.
Es steht aber auch der Weg zum County Court offen, wenn die Parteien unbedingt zum "echten Gericht" wollen. Das Klageformular für solche Mietkautionsklagen ist Claim Form N208. Details zu Zivilklagen in England im Leitfaden "Der Zivilprozess in England" (siehe unten).
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Rechtsanwalt Bernhard Schmeilzl ist seit 25 Jahren auf deutsch-englische Rechtsfälle spezialisiert, insbesondere auf internationale Erbfälle und Zivilprozesse. Er ist Autor des Praxishandbuchs "Der Zivilprozess in England" im Beck Verlag und berät deutsche sowie britische Mandanten bei grenzüberschreitenden Rechtsproblemen.
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